전세사기 피할 수는 없을까? 전세사기 수법과 예방 방법

최근 서울 아파트 전세 거래량은 작년 동기 대비 절반 수준으로 감소했다고 합니다. 전세사기에 대한 불안감이 커지고, 전세에 대한 신뢰도가 낮아졌기 때문인데요. 주택도시보증공사 자료에 따르면 2023년 전세보증 사고액은 4조 3000여 억 원에 이르렀다고 합니다. 전국 곳곳에서 대규모 피해를 낳은 빌라왕 사태의 피해자는 총 1만 7천명을 넘어섰습니다. 유명인들 또한 전세사기 피해를 고백하며 전세사기의 심각성을 알리고 있는데요. 

그렇다면, 안전한 전세 계약을 위해 어떤 준비를 해야 할까요? 다양한 전세사기 수법과 사기를 예방할 수 있는 방법까지 알려드릴게요.

다양한 전세사기 수법과 유형

1) 깡통전세

깡통전세란 매매가격보다 전세 가격을 높게 체결해 보증금을 가로채는 사기 유형이에요. 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하는데요. 보통 이런 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들여요. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있기 때문에 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 거죠. 

깡통전세사기는 집주인이 세입자와 임대차 계약 후, 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 수법을 씁니다. 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’을 구해 공모하는 거죠. 깡통전세 사기를 당하면 임대인이 처벌을 받게 된다고 해도, 세입자들 모두가 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 건 아니라고 합니다. 그러니 더욱 유의해야 합니다.

2) 이중계약/중복계약 

이중계약/중복계약은 중개인이 세입자, 집주인과 계약을 다르게 맺거나 주택 한 채로 여러 세입자와 동시 계약하는 사기 수법이에요. 집주인의 경우, 새로운 세입자에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 사례가 종종 있는데요. 임대인이 하나의 주택으로 보증금을 두 배, 세 배 받으려는 목적이죠. 결과적으로 집은 1개인데 계약서는 2장인 상황이 발생하게 됩니다.

중개사의 경우, 중간에서 집주인과 세입자를 모두 속여 양쪽에서 돈을 편취하는 것이 흔한 수법이에요. 이렇게 이중계약/중복계약은 한 번에 다수의 피해자가 발생한다는 것이 특징인데요. 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

3) 신탁부동산 사기 

신탁부동산 사기는 신탁 회사가 소유하는 주택에 전세 계약을 맺고 보증금을 챙기는 유형입니다. 세입자가 신탁 사실을 확인하는 과정이 번거롭고, 권리관계 파악이 까다로운 점을 악용한 수법인데요. 여기서 신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미해요. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고, 혹은 다른 이익을 얻기 위해서도 신탁을 해요. 

건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선으로 해준다고 속입니다. 하지만 신탁회사가 소유하고 있는 주택은 원칙적으로 전세 계약을 체결할 권한이 없어요! 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 해요.

4) 매도 및 근저당 설정 

전세 계약 체결 후 소유권 이전을 하거나 근저당을 설정하는 경우도 적지 않아요. 소유권 이전 방식을 통한 무자본 갭투기는 전세사기의 대표적인 유형인데요. 세부적으로 세입자의 전세 계약 전입일과 매매계약을 같은 날 진행하는 ‘동시진행’ 수법, 임차인에게 고지하지 않고 다른 사람에게 주택을 매도하는 수법으로 나눌 수 있어요.

집주인이 보증금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정하면, 이를 넘겨받은 사람은 당일 즉시 해당 권리를 실행할 수 있게 됩니다. 그러나 세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 오전 0시부터 발생하기 때문에, 이 사이 발생한 시차로 세입자의 대항력이 무력화될 수 있어요. 결과적으로 세입자는 근저당권자 혹은 새로운 소유자에게 임대차 계약 관계의 효력을 주장할 수 없게 되는 거죠.

5) 기타 

이외에도 교묘한 전세사기 수법이 늘어나고 있는데요. 불법으로 개조한 집을 임대하는 불법건축물 사기도 주의해야 합니다. 복층을 다가구로 개조하거나, 베란다를 불법 증축하는 등의 사례가 해당하죠. 불법으로 용도가 바뀐 사실이 적발되면 퇴거나 건물 철거가 진행될 수 있고, 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 특히 불법건축물은 정부에서도 매입하지 않아 피해 회복을 받기도 어려웠는데요. 최근 추진 중인 전세사기특별법 개정안에는 불법건축물도 매입 대상에 포함하는 내용을 추가했다고 하니 잘 지켜봐야 하겠습니다.

직거래 사기는 신분증 등을 위조해 집주인을 사칭하거나, 등기부등본 등 서류를 위조해 보증금을 가로채는 수법입니다. 특히 젊은 층일수록 조심해야 하는데요. 모바일 부동산 직거래를 이용하거나 중개수수료를 아끼려다 사기 위험에 노출되기 때문이에요. 

마지막으로, 비교적 최근 발생한 신종 전세사기 수법도 있는데요. 세입자의 주소를 몰래 다른 곳으로 옮긴 뒤, 그 집을 담보로 대출을 받는 수법도 등장해 정부 당국이 대책 마련에 나서기도 했어요.

전세사기 예방법

1) 계약 전 꼭 확인해야 할 것

다양한 전세사기 수법을 파헤쳐 봤으니 사기를 예방하는 방법도 알아야겠죠. 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 것들을 알려드릴게요.

가장 먼저 해야 할 건 적정 전세가격과 전세가율을 확인하는 일입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 '안심전세' 앱, 한국부동산원 부동산테크 등을 통해 직접 확인할 수 있어요. 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 게 좋아요. 전세가가 매매가의 80% 이상인 주택은 '깡통전세'로 분류된답니다.

다음으로, 등기부등본/건축물대장/납세증명서 등 서류를 확인하세요. 등기부등본에서는 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인해야 합니다. 건축물대장에서는 ‘위반건축물’, '선순위 채권자', ‘신탁등기’ 여부를 확인하고요. 납세증명서를 통해서는 집주인의 국세, 지방세 체납 여부 등을 살펴봐야 해요. 법 개정으로 전세 계약 전이라도 세입자가 집주인에게 요청하면 집주인은 이런 정보를 의무적으로 제공해야 합니다. 

집주인과 공인중개사 확인절차도 필요합니다. 계약하러 온 사람과 등기상 집주인이 같은 인물인지 신분증, 인감증명서를 확인해요. 중개사의 경우 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원에 정상적으로 등록되어 있는지 정보를 조회해 보세요. 

공인 중개사와 세입자 간의 분쟁을 방지하기 위해 중개대상물에 대한 확인도 필요한데요. 중개대상물 확인·설명서에서 ‘⑨실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 내용이 기재되어 있는지 확인하세요. 해당 내용이 없거나 다른 권리 사항이 적혀 있다면, 반드시 공인중개사에게 설명을 요청하세요. 

2) 계약 후 해야 할 일

계약 후에도 할 일이 남았는데요. 계약 당일 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 해요. 그래야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있어요.’

이후 주택 전월세 신고(주택 임대차 계약 신고)를 해야 하는데요. 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 주요내용을 신고하도록 의무화한 제도예요. 마지막으로 ‘임대(전세)보증금보증’에 가입해요. HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있어요. 

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지금까지 다양한 전세사기 유형과 예방 방법을 알아봤는데요. 모두 꼼꼼히 살피고 또 살핀 후 안전한 전세 계약 하시기 바랍니다. 전세자금이 필요할 때, 간편하고 합리적으로 이용할 수 있는 KB캐피탈의 신용대출 상품도 잊지 마세요. :)

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