9.7 대책, 부동산 시장은 어떻게 달라질까?

Editor's Note.

정보가 범람하는 시대! 나에게 꼭 맞는 정보를 찾아내는 것도 쉬운 일이 아니죠. 저마다 상황이 다르고, 고민도 다르니까요. 여러분의 고민을 덜어드리기 위해 KB 매니저가 매달 찾아옵니다. 자동차 금융 및 개인 금융과 관련해 겪을 수 있는 구체적인 상황과 함께 쉽고 재미있게 솔루션을 제시해 드려요. 

[내 집 마련을 고민하는 김동산님의 사연]

9.7 대책, 무엇이 달라졌나요?

2025년 9월 7일, 정부가 발표한 부동산 대책은 단순한 규제가 아닌 '공급 확대'와 '수요 억제'를 동시에 추진하는 종합적인 접근이에요. 이번 대책은 단순히 한두 가지 규제가 아니라, “집을 더 많이 공급하겠다"는 공급 확대와 "돈 빌려서 집 사는 걸 더 조심하게 만들겠다."는 대출 규제 강화 두 가지가 동시에 나왔습니다.

6.27 대책과의 근본적 차이점 

6.27 대책은 순수하게 '대출 규제'에만 집중했다면, 9.7 대책은 '공급 확대'라는 새로운 축을 추가했어요. 6.27 대출규제 대책이 발표되자 시장은 바로 반응해 매매거래량은 전달에 비해 절반 넘게 줄어들고 급격히 가격이 치솟던 시장은 언제 그랬냐는 듯이 관망세로 돌아섰어요. 하지만 대출 규제만으로는 근본적인 공급 부족 문제를 해결할 수 없다는 판단 하에 이번 대책이 나온 거죠. 

공급 확대의 핵심: LH 직접시행 시스템

이번 대책의 가장 큰 변화는 LH가 민간에 땅을 팔지 않고 직접 주택사업을 시행한다는 점이에요. 이전까지는 땅을 민간에 팔고 지었지만, 이젠 LH가 직접 시행해서 더 빠르게, 안정적으로 공급하겠다는 전략입니다. LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않고 직접 주택 공급을 시행해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리면서 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 탈바꿈되어요. 

왜 이런 방식을 택했을까?

보통 시행사들은 시장 상황에 따라 착공 여부를 결정합니다. 부동산 불황기에는 땅을 매입해놓고도 아파트를 짓지 않아요. 땅에 대한 이자 비용을 내야 함에도 불구하고 미분양을 우려해 착공하지 않고 불황기를 버티는 건데요. LH 직접시행은 이런 시장의 변동성을 없애고 안정적으로 주택을 공급할 수 있는 시스템이에요.

135만 호 공급 계획, 실현 가능할까?

정부는 2030년까지 수도권에 신규 주택을 매년 27만 가구씩 지어 2030년까지 총 135만 가구를 새로 공급하겠다는 발표를 내놓았어요. 매년 1기 신도시(약 29만 가구)가 새로 만들어지는 것과 같은 규모의 주택을 공급하는 방안을 추진하겠다고 한 거예요.

이는 기존 공급량의 1.7배에 해당하는 규모예요. 최근 3년간 수도권 지역의 연평균 공급 물량은 15만8000호로, 적정 수준인 25만호보다 연간 9만2000가구가 부족한 상황이며, 그동안의 공급 부족을 메우고도 남을 만한 규모라고 볼 수 있어요.

대출 규제는 더 강화됐어요

9.7 대책에서는 기존 6.27 대출 규제에 추가로 규제를 강화했어요.

주요 변화사항

• 규제지역 LTV가 50%에서 40%로 축소되었습니다. 규제 지역 내 집값이 12억 원인 주택을 구입할 때 원래는 6억 원까지 대출을 받을 수 있었지만, 앞으론 4억 8천만 원으로 한도가 줄어들게 되죠.

• 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도도 2억원으로 일원화되며 줄어듭니다. 1주택자의 주택 소재지와는 상관없이 적용됩니다. 

• 수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 대출도 금지되어요.

실제 영향은 어떨까요?

지난 6.27 규제에서 주담대 한도가 6억 원으로 제한됐던 만큼, 이번 규제는 초고가 주택보다는 15억 원 이하 주택에 주로 영향을 줄 것으로 분석됩니다. 15억 원 주택 기준으로 기존에는 6억까지 대출 가능했지만, 이제는 6억(기존 한도) vs 6억(15억×40%) 중 낮은 금액인 6억원까지만 가능해요.

김동산님 같은 상황에서는 어떻게 해야 할까요?

단기적 전략 (1~2년) 

현재는 관망기로 판단해요. 시장의 반응은 시큰둥한 것 같은데요, 오히려 발표가 나고 나서 매수세가 증가해 매매거래량도 늘어나고 초고가 주택시장은 오히려 신고가를 갱신했고 15억 이하의 중저가 시장도 매매수요가 증가하는 현상을 보이고 있어서 당장 무리해서 매수할 필요는 없어 보여요.

중기적 전략 (2~3년) 

LH 직접시행 물량이 본격적으로 나오기 시작하는 시점이에요. 분양가 안정화와 물량 증가로 선택의 폭이 넓어질 것으로 예상돼요. 특히 공공분양 청약 준비를 체계적으로 해두시는 것이 좋겠어요.

장기적 전략 (5년 이후) 

만약 내 집 마련을 고민하고 계신다면, 내 집 마련의 제1원칙, '감당가능한 재원으로 살 수 있는 가장 좋은 집을 미루지 말고 사자'에 집중하세요. 정책이 날씨(상황)라면, 내 집 마련은 출근(해야 하는 일)입니다.

부동산 시장 모니터링 포인트

공급 물량 실현 여부 정부 발표대로 물량이 나오는지 지속적으로 확인해야 해요. 특히 LH 직접시행 첫 물량들의 분양가와 품질을 주의 깊게 봐야겠어요.

금리 동향 서울 충분한 물량이 확보되지 않는다면 서울 집값은 금리인하 추세와 공급부족이란 명제하에 집값이 오를 수 밖에 없는 상황으로 전개될 것이다. 금리 인하가 본격화될 경우 부동산 시장에 미치는 영향을 면밀히 살펴봐야 해요.

추가 규제 가능성 시장이 대책에 반응하지 않으면 또 다른 규제 대책이 연이어 나올 것이기 때문에 정책 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요해요.

위기를 기회로, 현명한 부동산 전략

부동산 정책이 복잡해질수록 올바른 정보와 전략이 중요해져요.

신뢰할 수 있는 공식 채널을 통해 정확한 정보를 얻으세요. 카페나 SNS의 불확실한 정보에 휘둘리지 마세요. 1,2년은 다소 흔들리고 힘들 수 있겠지만, 결국 5년, 10년 시간이 지나면 내집마련 한 사람보다는 안 한 사람이 후회하는 경우가 많으니까요.

개인 상황에 맞는 전략 남들이 하는 대로 따라 하기보다는 본인의 소득, 자산, 가족 상황에 맞는 맞춤형 전략을 세우세요.

출처

1. 국토교통부(새정부 「주택공급 확대방안」 발표) > 보도자료 보러 가기

2. 금융위원회(가계부채 관리 강화 방안) > 보도자료 보러 가기

3. 이코노미스트( 9·7 부동산 대책, 시장 반응) > 기사 보러 가기